Preliminare di Compravendita Immobiliare, Registrato o Trascritto?

E’ prassi che il contratto di compravendita immobiliare dinnanzi ad un Notaio sia preceduta da un contratto preliminare (o compromesso) fra le parti in cui le stesse si obbligano alla futura vendita, generalmente con il versamento, da parte dell’acquirente, di una somma a titolo di caparra. Il contratto preliminare può essere anche sottoscritto senza l’ausilio di un Avvocato, ma per evitare problemi, è più che consigliabile averne uno al proprio fianco per tutelare al meglio da principio i propri interessi nella transazione. Nel caso di preliminari di compravendita, due sono le opzioni possibili:

1) Il Contratto Preliminare per scrittura privata Registrato all'Agenzia delle Entrate

E’ il contratto preliminare sottoscritto fra le parti cui segue la registrazione. La registrazione avviene con l'Agenzia delle Entrate ed è un obbligo fiscale. Con la registrazione sia la certezza della data della stipula e il fatto che lo stesso sia stato comunque sottoscritto dalle parti. Nessun'altra “tutela per l’acquirente”.La tassazione, per la registrazione è solitamente la seguente : Imposta di registro Fissa di €200,00 e l'Imposta di bollo €16 ogni 4 facciate scritte o 100 righe dell’atto. Se il contratto è redatto in più copie, si paga l’imposta su ciascuna copia. Poi vi è l'Imposta proporzionale sulla Caparra confirmatoria (0,50% della stessa) o sull'acconto (3,00% dello stesso).

2) Il Contratto Preliminare Trascritto dinnanzi a Notaio

E’ il contratto preliminare sottoscritto fra le parti ma autenticato o ricevuto per atto pubblico dal Notaio. In questo caso, l’immobile viene immediatamente bloccato, con la trascrizione , nei Registri Immobiliari, determinandosi ciò che è chiamato come “effetto prenotativo”, in forza del quale gli effetti della trascrizione dell’atto definitivo di compravendita retroagiranno al momento della trascrizione del preliminare così prevalendo su eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del preliminare. Ai sensi dell’art. 2932 del codice civile, inoltre, la trascrizione del preliminare garantisce particolare tutela al contraente (non inadempiente) anche per il caso di mancato adempimento degli obblighi nascenti dal contratto: l’esecuzione in forma specifica, ovvero la possibilità di ottenere dal giudice una sentenza sostitutiva del contratto definitivo di compravendita qualora una delle due parti si rifiutasse di stipularlo.Relativamente ai costi, al momento del rogito definitivo, alcuni costi sostenuti per il preliminare possono essere dedotti o compensati. L' Imposta di registro (€200,00) versata per il preliminare viene detratta dall’imposta di registro dovuta al rogito (se si acquista da privato). Inoltre, per le spese notarili (solitamente tra i €1000 e i €2000, ma dipende dal notaio), alcuni notai scorporano l’onorario del preliminare da quello del rogito, applicando uno sconto se entrambi gli atti sono affidati allo stesso studio. Le maggiori tutele offerte dal preliminare trascritto sono quindi:

- Vendita ad un terzo: Dopo avere firmato il preliminare la parte venditrice cambia idea e vende ad un terzo. Con il preliminare registrato lo può fare senza problemi, con il preliminare trascritto è invece impossibilitato, perché l’immobile risulta già bloccato nei Registri Immobiliari.

- Azione giudiziaria: La parte venditrice è in lite con un ex cliente, un fornitore, un vicino di casa, l’ex-coniuge che rivendicano dei soldi e trascrivono un’azione giudiziaria sull’immobile. L’azione giudiziaria “vince” sul preliminare registrato ma si deve fermare contro quello trascritto e nelle due ipotesi la differenza per l’acquirente è non banale: con il preliminare registrato dovrà aspettare che le parti si accordino, con il preliminare trascritto potrà andare a rogito serenamente.

- Pignoramento o ipoteca: La parte venditrice non ha pagato le tasse o ha un debito con qualcuno e viene iscritta ipoteca sull’immobile (o trascritto pignoramento giudiziale). Se il preliminare è registrato l’acquirente dovrà solo sperare che il venditore paghi, se è trascritto il tutto gli è irrilevante perché il suo immobile è già bloccato nei Registri Immobiliari.

- Mancata vendita: La parte venditrice cambia idea e non vuole più vendere. Solo con il preliminare trascritto si ha diritto ad ottenere un provvedimento dell’Autorità Giudiziaria che dia comunque efficacia al trasferimento della proprietà.

In conclusione, è chiaro che solo la trascrizione offre tutele che consentono di procedere con maggiore tranquillità all’acquisto di un immobile, soprattutto quando la caparra versata è importante o corre non poco tempo fra contratto preliminare e contratto definitivo di compravendita. Vi è ovviamente, un tema di costi.

Bisogna quindi capire, secondo la situazione, quali siano i rischi e quale sia l'opzione preferibile a seconda delle necessità. Contattaci per parlare della tua situazione, mail@arcalenis.com .